2008年福州土地“第一拍”将于3月21日举行。。。。。。。受前一再流拍、流挂影响，，，，，，本次土地拍卖会备受各界关注。。。。。。。甚至有业内人士大胆预言，，，，，，其将成为福州房地产市场的风向标，，，，，，乐成与否直接影响市场未来走向。。。。。。。 

　　在本次土地拍卖会上，，，，，，将推出两幅闹市地块，，，，，，划分为乌山西路南侧地块宗地2008-01号和湖东路北侧地块宗地2008-02号，，，，，，由于后者妄想用途为商业金融用地，，，，，，有一定局限性，，，，，，因此乌山西路地块的主要性直接凸显。。。。。。。 

　　据记者相识，，，，，，福州许多开发商，，，，，，尤其是一些有开发实力和履历的开发商，，，，，，由于前期地价高位运行，，，，，，加上对楼市走向难做判断，，，，，，手中的土地储备量镌汰，，，，，，因此乌山西路南侧黄金地块就成为众开发商关注的焦点。。。。。。。 

　　那么，，，，，，乌山西路南侧地块实地情形怎样？？？？？？？？周边配套怎样？？？？？？？？对其的投入与产出能否成正比？？？？？？？？本报特请蔚蓝机构专业人士对此地块举行了预估。。。。。。。夏庆 

　　。。。。。。ㄎ道痘故谐〔  林寿文） 

　　周边情形 

　　项目周边配套： 

　　1)旅馆、餐饮：时尚川菜酒楼、富黎华酒楼、黄岐海鲜大酒楼；；；；； 

　　2)医疗机构：步队门诊；；；；； 

　　3)文化教育：福州大学、市教院附中、乌山小学、融侨锦江小学、福建省晚年大学；；；；； 

　　4)阛阓、百货、超市：百安居、ng28南宫、永乐家电；；；；； 

　　5)游乐休憩设施：江滨公园、白马河公园；；；；； 

　　6)邮政、电信、银行：农行、建行、工行、兴业银行；；；；； 

　　7)公交：728、722、953、725、10、4；；；；； 

　　8)企事业单位：洪山科技园创业中心大厦、福州市房地产生意中心、福州日报社、福州晚报社、福州市政府、文艺家之家；；；；； 

　　9)汽配：新颖异汽车维修；；；；； 

　　10)其他：黎明建材市场、倪世建材市场、西禅寺、融侨锦江、美景良晨花园、黎明苑、中茵花城、黎明永乐家电；；；；； 

　　地块概貌 

　　地块位置：鼓楼区锦江路东侧、乌山西路南侧；；；；； 

　　用地性子：商业、栖身用地；；；；； 

　　占地面积：50.22亩(合33482.7m2)；；；；； 

　　修建密度：≤24.2%；；；；； 

　　容积率：≤3.8；；；；； 

　　绿化率：≥30% 

　　预估总修建面积：地上总修建面积(127234.26m2)+地下总修建面积(16600m2)=143834.26m2；；；；； 

　　地上总修建面积：127234.26m2(其中预估住宅面积：120873.26m2，，，，，，每套面积平均100平方米约莫共有1208套；；；；；预估商业面积：6361m2)；；；；； 

　　地下总修建面积：16600m2(扣除6B级地下人防面积3817m2，，，，，，剩余12783m2，，，，，，共有511个可售无邪车位)。。。。。。。 

　　地块优劣势 

　　A.优势剖析(S) 

　　1)乌山西路隶属鼓楼区，，，，，，人文情形及经济情形相对较为成熟，，，，，，升值潜力重大。。。。。。。 

　　2)该地块位于江滨板块——福州市第二豪宅区域，，，，，，不但能够体现本案未来业主的尊贵身份也能同时享受优美的自然情形。。。。。。。 

　　3)地块周边拥有江滨大道、上浦路、工业路、斗池路等都会主干道，，，，，，未来的乌山西路的通车将使得本案周边的交通情形越发便捷。。。。。。。 

　　4)地块周边设有市教院附中、福州大学、融侨锦江小学等着名学府，，，，，，教育配套完善，，，，，，人文情形极佳。。。。。。。 

　　B.劣势剖析(W) 

　　1)工业路属于福州工业区，，，，，，抗生素厂、福州味精厂尚在生产，，，，，，对周边空气污染较大。。。。。。。 

　　2)现阶段地块周边尚有阳光乌山荣域及正荣润城两个品质相对较高的楼盘，，，，，，竞争压力相对较大。。。。。。。 

　　3)地块周边蹊径尚未修建完毕，，，，，，将给本案前期优异形象带来一定的影响。。。。。。。 

　　C.时机剖析(O) 

　　时机一：该地块地处鼓楼区，，，，，，离福州市市政府较近，，，，，，且在江滨大道旁。。。。。。。行政中心，，，，，，稀缺的江水资源，，，，，，将成为该地块最大的卖点。。。。。。。 

　　时机二：现在江滨板块的楼盘相对较为稀缺，，，，，，且前期江滨板块已形成的优异的栖身情形，，，，，，利于本案前期广告宣传。。。。。。。 

　　时机三：现阶段江滨板块尚无更多的土地资源举行房产开发建设，，，，，，稀缺的土地资源将逐渐提升该板块的栖身价值。。。。。。。 

　　时机四：现在江滨板块已售完的产品基本以大户型产品为主，，，，，，市场空缺性较大，，，，，，差别化产品将在一定水平上受到置业者的青睐。。。。。。。 

　　时机五：该地块漫衍较为朴直，，，，，，利于打造较高端的产品妄想设计。。。。。。。 

　　D.威胁剖析(T) 

　　威胁一：国家宏观调控的一连出台，，，，，，进一步制约着房地产市场的生长。。。。。。。 

　　威胁二：从现在福州市房地产市场来看，，，，，，其成交量处于相对低迷状态，，，，，，投资危害相对较大。。。。。。。 

　　威胁三：稀缺的江水资源及土地资源必将吸引一大批着名开发企业前往竞拍，，，，，，拉大了市场差别。。。。。。。 

　　蔚蓝研判 

　　该项目拥有繁华而稀缺的市中心地段优势，，，，，，是一个适合栖身、利于打造高品质的高端项目。。。。。。。从项目开发经济手艺角度剖析，，，，，，按短平快的战略思绪，，，，，，建议： 

　　1.若竞拍楼面地价不凌驾8788.50元/平方米(每亩地价控制在2226.43万以下)，，，，，，投资回报率将抵达21%以上，，，，，，项目开发可行性较强，，，，，，危害也相对较低，，，，，，可通过土地拍卖举行拿地。。。。。。。 

　　2.若竞拍楼面地价控制在9368.32万～8788.50元/平方米区间(每亩地价在2373.32万～2226.43万区间)，，，，，，投资回报率将在21%～15%之间，，，，，，项目开发具有一定的危害性，，，，，，应在产品妄想、定位、策划包装及销售上有所突破，，，，，，方能包管开发利润最大化。。。。。。。 

　　3.若竞拍楼面地价控制在11122.25元/平方米左右(每亩地价在2817.65万元)，，，，，，其投资回报率将即是零回报率，，，，，，项目开发危害性将抵达最大。。。。。。。